居酒屋開業『テナント選び』で検討すべきポイント

居酒屋を開業するために、テナント選びは第一歩であり、とても重要です。

前回お話しした通り、20~30坪の広さが最適です。

また、自然に人が集まる立地であり、家賃もお手頃だと最高物件です。

しかし、そのような最高条件の物件が見つかるのは、とても稀なことです。

なので、ある程度の妥協点はあると思いますが、

この「タイミング」で見つかる、よりいい物件を見つけましょう。

そこで、検討すべきポイントについて、解説していきます。


テナントの探し方

まずは、空きテナントの情報収集をしましょう。

営業したい地域を歩き回り、テナント募集などの看板広告を探しましょう。

その募集を出している『不動産』に出向き、その物件情報を手に入れると共に、

他に空き物件がないかどうかも、尋ねてみるといいです。

様々な情報を集め、探していて分かることは、そこの区域の『家賃相場』です。

一階の路面店の家賃であれば、坪あたり1万円で、

二階店舗であれば、坪あたり8千円だったりします。

最も重要なことは、居酒屋の業態で店舗を作ることができるかどうかです。

つまり、水回りの設備が整っているかを、必ずチェックしておきましょう。

もし分からなければ、不動産の担当者に聞きましょう。

もうひとつ、確認しておくべきことがあります。

それは、その空きテナントが『以前どんな商売をしていたか?』</span>

ということも、調べておきましょう。

もし、以前の商売が同業であれば、

『なぜ、営業を止めたのか?』ということも調べます。

それらの情報も、あなたが営業する際の『作戦』に関わってきます。

地域によっては、『飲食店専門の不動産』もありますので、

そこであれば、前述の様々な情報も集めやすいです。

また、地域の飲食店に密着した『酒販店』も物件情報を持っています。

このような酒販店や酒屋さんも活用すると、親身に案内してくれます。

もし、物件が決まれば、案内してくれた酒販店とお付き合いすることは、

暗黙の了解ですから、裏切るようなことは絶対しないようにしましょう。

行き当たりばったりの不動産よりも、

飲食店専門の不動産か、酒販店を活用することをオススメします。


テナント選びのポイント

①坪数、家賃、入居条件(敷金、礼金、前家賃など)

②飲食店の営業が可能かどうか

③前の業態と退去した理由

④間口(出入口)の広さ

⑤あなたの抱く「店舗イメージ」


設計・建築はどうする?

テナントが決まれば、次は『店舗の内外装工事』です。

もし、知り合いがいるのであれば、相談しましょう。

また、物件を紹介してもらった不動産や酒販店でも、

設計業者の相談にのってくれると思います。

ポイントは、居酒屋の店舗設計をした経歴があり

その実際に設計した店舗を、見せてもらいましょう。

その前に言っておきますが、テナント契約はまだしないでくださいね。

なぜなら、いざ設計してみたら席数が確保できず、

経営していける『売上げ計画』が立てられなければ、

もちろん店が潰れてしまいます。

なので、『店舗設計』や『内外装工事』の予定を把握し、

それにかかる費用の見積もりが出てからが、テナント契約のタイミングです。

重要なことは、前述の「テナント選びのポイント」で記した、

あなたのイメージ通りに設計ができるかどうかです。

また、経営していくための『席数』が確保できるかどうかです。


席数の基準

では、どのくらいの『席数』があればいいのでしょうか?

席数は売上げを決めるだけでなく、スタッフの必要人数、

お客様の居心地にも繋がり、サービスの効果も変わってきます。

数十年前に遡り、赤ちょうちんがブームだった時代は、

1坪あたりの席数は、およそ2席程度だったようです。

しかし、最近はお客様の志向が変わってきて、

ゆったり座れて、個室感覚の空間が求められています。

そのような傾向から、1坪あたり1.2~1.5席になっています。

つまり、20坪の店舗であれば、およそ25~30席数になります。

これは、単に概算値であって、絶対ではありません。

テナントの敷地形状や、厨房の設備・配置によって変化しますが、

そのくらいの席数が確保できなければ、経営が難しい可能性があります。

お客様の居心地を考慮して、且つ経営状況が不利にならないための、

ひとつの『目安』として、覚えておくポイントです。












さいごに

テナント契約については、仮契約金を求める業者も少なくありません。

仮にあなたが焦って、仮契約をしてしまって、

いざ設計してみたら、経営していけなくなってしまったとしたら、

仮契約金が無駄になってしまいますから、注意しましょう。

今回までのお話しは、まだあなたの『理想図』が描かれただけです。

その『理想図』を実現するため、より細かい計算をしなければなりません。

次回から、経営に向けた細かい計算をしていきましょう。

次のステップとして、まず『売上げ予測・計算方法』についてお話しします。

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